8 (499) 724 37 30
19 октября, четверг 00:10

Управление недвижимостью: выйти на новый уровень или проиграть

По данным нашей компании, собственник может экономить до 30 % расходов на содержании здания, доверив его грамотному управленцу. На Западе владельцы недвижимости уже давно не ломают голову над тем, как управлять своим имуществом – они приглашают управляющие компании, которые берут на себя все функции по комплексному обслуживанию здания. В России же подобная практика только набирает обороты.
Если говорить о коммерческих видах недвижимости: торговой, офисной, складской, то управление и обслуживание ею имеет свои ярко выраженные особенности. Это обусловлено масштабами объектов и прилегающих к ним территорий, разнообразием и сложностью инженерных систем, большим количеством различных арендаторов, каждый из которых имеет свои индивидуальные потребности. Имиджа объекта здания напрямую зависит от условий, созданных на нём, что накладывает на управляющую компанию повышенные требования к качеству, интенсивности и регулярности работ. 
Для действующих объектов коммерческой недвижимости управляющие компании предлагают широкий спектр услуг коммерческого, административного и эксплуатационного управления.
В первую очередь, оно включает в себя организацию системы управления объектом, затратами, снабжением, взаимодействие с арендаторами, бюджетное планирование, юридическое сопровождение, организацию системы отчетности перед собственником и многое другое.
В области управления эксплуатацией здания управляющие компании часто сталкиваются с проблемой взаимодействия с подрядными организациями. Не секрет, что большинство управляющих компаний не имеют возможность оказывать весь комплекс услуг силами своих внутренних подразделений, они вынуждены прибегать к привлечению внешних подрядчиков по отдельным видам работ. Однако это влечет за собой определенные риски. Конфликт интересов разрозненных подрядных организаций может приводить к снижению качества обслуживания, и, как следствие, к падению рыночной стоимости объекта. Идеальный вариант для собственника коммерческой недвижимости – привлечь к работе управляющую компанию полного цикла, у которой есть возможность проводить все виды работ силами собственных подразделений.
В области технической эксплуатации коммерческой недвижимости наиболее важным направлением, характеризующим деятельность эксплуатирующей организации, является бесперебойная работоспособность инженерных систем - электрики, вентиляции и кондиционирования, водоснабжения и канализации, слаботочных систем, а в случае форс-мажорных аварийных ситуаций -  оперативность и качество восстановительных работ. Например, опыт управляющих компаний показывает, что без качественного обслуживания в большинстве торговых и офисных центров хотя бы 1 раз в летний период возникают проблемы с системой вентиляции и кондиционирования. Это связано с чрезвычайно жесткими условиями эксплуатации, а так же пухом, грязью и пылью, летящими с улицы.
Для того, чтобы исключить такие ситуации, необходимы многократные профилактические работы, постоянный мониторинг состояния оборудования. И даже в случае форс-мажорных обстоятельств обслуживающая компания должна быть готова ликвидировать поломки или аварийные ситуации максимально оперативно, заранее обеспечив наличие запасных частей и расходных материалов, в ином случае ремонт сложных систем может затянуться. Необходимо отметить, что при наличии грамотного управления эксплуатацией происходит рост срока службы оборудования в 2-2,5 раза, что позволяет серьезно экономить на закупке нового оборудования.
К содержанию объектов коммерческой недвижимости и прилегающих территорий также предъявляются высокие требования. Постоянная чистота помещений, своевременная поставка и замена расходных материалов, сбор и вывоз мусора, уход за прилегающей территорией. Эти процессы на объекте коммерческой недвижимости должны представлять собой единый слаженный механизм, обеспечить который на крупном многофункциональном объекте может лишь опытная технологичная компания.
Предоставление инфраструктурного управления - организация на объектах коммерческой недвижимости различных служб – приема посетителей (ресепшн), охраны, погрузки-разгрузки, питания (кейтеринг), детских комнат также может стать удобной возможностью для собственника.
В итоге управляющая компания полного цикла силами собственных структур берет на себя все работы от  коммерческого управления до выполнения отдельных видов работ в рамках обслуживания и содержания объекта. Собственнику это позволяет избежать сложности организации управления объектом, коммуникаций с подрядчиками и арендаторами оптимизировать расходы на обслуживание и самое главное - повысить уровень контроля и качества работ.
Благодаря опыту и передовым технологиям управляющих компаний численность персонала, работающего на объекте, может быть снижена вдвое по сравнению с вариантом организации собственником своих служб по эксплуатации объекта. Количество подрядчиков может сократиться с 20 компаний (на крупных объектах) до одного – самой эксплуатирующей организации.
Управляя недвижимостью самостоятельно, владелец рискует через несколько лет получить объект более низкого качества, что, несомненно, повлечет за собой дополнительные финансовые вложения. Не стоит забывать, что поддержание и улучшение текущего состояния здания требует большого количества времени и затрат. Комплексное обслуживание объекта управляющей компанией – это всегда выгодное предложение для собственников недвижимого имущества.

источник: finam.info